Дом можно перекрасить, перестелить в нём полы и даже перепланировать, но участок и инженерные сети под себя не переделаешь. Ошибка с землёй или подключением обходится дороже, чем любой косметический ремонт. Типичная история: покупатель влюбляется в свежий сайдинг и камин, а через год узнаёт, что газа не будет, а подвал каждую весну заливает. Разберём, что проверять по порядку, чтобы не платить за чужие проблемы.
Начинайте с выписки из ЕГРН, а не с осмотра стен. В ней смотрят категорию земли и вид разрешённого использования: для постоянного проживания нужны «земли населённых пунктов» с ИЖС или ЛПХ. Если участок в СНТ, уточните, есть ли у дома статус жилого, иначе прописаться и полноценно пользоваться инфраструктурой будет сложно. Проверьте, что границы участка установлены межеванием: без него легко получить спор с соседом, у которого забор стоит на полтора метра дальше. Сверьте кадастровый план с реальным забором и посмотрите охранные зоны: ЛЭП, газопровод высокого давления и водоохранная зона ограничивают строительство и иногда делают невозможной пристройку. Отдельно оцените рельеф и воду. Дом в низине или у подножия склона весной окажется в талой воде, поэтому приезжайте в апреле или после долгого дождя и спросите у соседей про уровень воды в колодцах. Если вода стоит выше двух метров от поверхности, подвал и ленточный фундамент без хорошей гидроизоляции будут проблемой.
Коммуникации стоит проверять по факту подключения, а не по словам продавца «всё рядом». Электричество: узнайте разрешённую мощность по документам. Старые дома часто сидят на 5 кВт, а для отопления электричеством и насоса нужно 10–15 кВт, и увеличение мощности требует заявки в сетевую компанию и времени. С газом ситуация другая: наличие трубы вдоль улицы не означает, что подключение оформлено. Нужны акт о подключении и договор на обслуживание, а если газа нет, выясните, действует ли программа догазификации, по которой сетевая организация проводит газ до границы участка бесплатно, а внутренняя разводка остаётся за вами. Вода и канализация решают бюджет. Скважина обычно обходится в 150–400 тысяч рублей в зависимости от глубины и типа водоносного слоя, автономная канализация с септиком — ещё 100–300 тысяч. Просите свежий анализ воды: избыток железа и жёсткость приведут к покупке фильтров ещё на 50–150 тысяч. И не забудьте про дорогу: если зимой подъезд не чистят, а весной он превращается в кашу, это ежедневная цена жизни за городом.
Красивый фасад покупают один раз, а участок, сети и фундамент оплачивают каждый год, поэтому смотреть нужно в первую очередь на них.
Самые дорогие дефекты почти никогда не видны с порога. Фундамент: трещины шириной больше миллиметра, особенно косые и расходящиеся кверху, и перекошенные дверные проёмы указывают на неравномерную осадку. Тонкие волосяные трещины в штукатурке не так страшны, а вот трещина вдоль всей стены с уступом уже повод звать инженера. Кровля выдаёт себя на чердаке: тёмные разводы на стропилах, запах сырости, следы плесени, утеплитель, слипшийся комками. Снаружи хорошо видна кровельная «усталость» — ржавчина по стыкам, сколотые листы и провисшая линия конька. Внутри проверяйте углы и места под окнами: чёрный налёт, вздувшаяся краска и отслоившиеся обои означают конденсат или протечку, которую закрасили перед показом. Проводку смотрите в щитке: алюминий без УЗО и автоматов, скрутки и следы оплавления делают замену электрики обязательной, а это 80–200 тысяч в зависимости от площади. Если у дома была перепланировка или пристройка, запросите техплан: самовольно возведённые части могут не признать при регистрации и потребовать сноса или узаконивания.
Перед задатком закажите независимое обследование: тепловизор, замер влажности и осмотр конструкций занимают полдня и стоят 10–30 тысяч рублей, а найденные недостатки станут аргументом для скидки. Проверьте историю дома: кто собственник, сколько раз менялись хозяева, нет ли залогов, арестов и долей несовершеннолетних, для чего достаточно свежей выписки из ЕГРН и запроса нотариусу. Поговорите с соседями: они расскажут о подтоплениях, спорах по границе и о том, как зимой работает свет. Затем составьте смету: перечислите всё, что нужно сделать сразу (кровля, электрика, септик, фильтры), и вычтите из цены. Запас в 10–15% на непредвиденное лучше заложить заранее, потому что в старом доме он почти всегда расходуется. Торгуйтесь конкретикой: «на подключение газа нужно 200 тысяч, на замену кровли ещё 300» звучит убедительнее, чем «дороговато». Если продавец отказывается показывать документы или не допускает специалиста, это лучшая причина сделать паузу.